» » » Historia sobre una dación en pago

Historia sobre una dación en pago

Publicado en: Artículos, Lectura | 0

septiembre 24, 2015 por Francisco Rosales

El encargo de una escritura de dación en pago por el banco.

Hace unos días un Banco, envió a mi Notaría, su minuta para hacer una escritura de dación en pago de una vivienda hipotecada.

Son escrituras que a un Notario le dejan un sabor agridulce, pues aunque sabes que resuelves un problema muy serio, ver como fracasa un proyecto de vida, es algo descorazonador.

Sin embargo en este post no voy a tratar el tema de la dación el pago, sino el comportamiento que tienen muchos bancos en las Notarías, y el abuso que se hace de las minutas bancarias, por parte de unas teóricamente brillantes asesorías jurídicas, cuya formación jurídica considero cuestionable, y desde luego cuyo talante humano creo que queda reflejado en este post.

La vivienda pertenecía a la comunidad postganancial (concepto que los Servicios Jurídicos del Banco, en adelante SSJJ, desconocían) de un matrimonio actualmente divorciado (por cierto, tampoco los SSJJ sabían distinguir a ciencia cierta entre la separación judicial y el divorcio, lo que deja claro cual es el nivel de los “juristas” o “jurídicos” con los que se ve uno obligado a “discutir”). Ninguno de los dos ex-cónyuges tenía pareja de hecho constituida con arreglo a la Ley autonómica (ley que, por cierto, los SSJJ no conocían).

La preparación de la escritura de dación en pago en la Notaría

Enviada la minuta, la notaría confecciona la escritura.

Todos dicen que la escritura se firma en un momento, y que poco vale el trabajo del Notario; pues este se limita a firmar, y ni tiene que redactar la escritura.

Por de pronto, el formato es normalmente horroroso y la pérdida de tiempo adaptando ese formato a las exigencias del Reglamento Notarial, a veces desespera (pero en todo caso ese es el problema del Notario).

El problema más frecuente es que en la minuta además sobran y faltan cosas (y eso es problema de las partes).

Sobran referencias a tanteos y retractos urbanísticos o a gastos de comunidad y faltan referencias al certificado de eficiencia energética o a la comunicación al Ayuntamiento correspondiente a efectos de la plusvalía municipal.

Empiezan así los retrasos, pues todo tiene que ser aprobado por los SSJJ del Banco (los mismos que no saben diferenciar la separación y el divorcio).

Cambios en el borrador de la escritura de dación en pago

Días después nos devuelven la escritura proponiendo cambios.

Se empeñan en cosas que no hacen falta y nos aceptan algunas de las nuestras.

En ese proceso pueden desaparecer (con mejor o peor intención, como luego se verá) cosas necesarias como las referencias al carácter o no de vivienda habitual del inmueble o a la Ley de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma.

No voy a negar, que en ese momento, el Notario, duda si se ha acostumbrado a sus modelos de escritura, y si esa asesoría jurídica que se niega a diferenciar separación y divorcio, tiene razón.

Tras estudiar y ver que los que no tienen razón son los SSJJ del Banco, no podemos más que insistir en que las leyes están ahí para saberlas y aprenderlas, por lo que siguen los aplazamientos (con una familia que lo está pasando muy mal, y con el deseo de intentar ayudarla).

Reenvío del borrador de escritura de dación en pago a los servicios jurídicos del Banco

Reenviado el borrador de la escritura es finalmente aprobado y se fija fecha para la firma.

El otorgamiento y autorización de la escritura de dación en pago: Tres horas de reloj

Llega el día de la firma (llamado otorgamiento) y están presentes los cedentes, su abogado y los representantes de la entidad.

Se lee la escritura y antes de la firma se comenta el valor del suelo del inmueble según catastro, a fin de tener una aproximación de la “plusvalía” municipal a pagar por la transmisión. El valor es alto, el periodo de tiempo el máximo y decimos: ¿les han calculado a ustedes la “plusvalía”?. “Si, nos la han calculado, son unos 5.000 Euros”; el abogado asiente. Alivio.

Y, seguimos, ¿les han calculado la “plusvalía” en renta?. “No, nos han dicho nada”. Asienten la negativa el Abogado y los representantes de la entidad.

Con el título de los cedentes en nuestras manos, calculamos el incremento o ganancia patrimonial y sale la friolera de cerca de 30.000 Euros.

¿30000€ tiene que pagar quien entrega su casa porque no tiene un duro?, lamentablemente si; sin embargo los pobres deudores casi ni se inmutan, ya son carne de cañón, carne de perro, ni sienten, ni padecen (porque nadie les había informado hasta entonces, pues sólo les dijeron, nosotros lo hacemos todo, tu vas a la Notaría firmas y se acaban tus problemas).

Tranquilos, para eso está el Notario, que no sólo te informa, sino que además conoce el RDL 872014 de 4 de Julio y plantea que los deudores puedan acogerse a la exención de ambas plusvalías.

El problema es que el Sr. no vive en la vivienda desde el divorcio porque fue atribuido el uso a la Sra. y ella ha vivido allí hasta que hace unos días ha tenido que marcharse. Él no está empadronado allí, pero ella si. Así que parece que al menos en cuanto a ella se puede conseguir la exención.

Proponemos la inclusión de un párrafo con la oportuna solicitud. Esas solicitudes no son siempre obligatorias, pero si son convenientes o “convenientísimas”.

Redactamos el párrafo, pero nuevamente tienen que dar el visto bueno los SSJJ del Banco (que digo yo ¿qué interés tiene en si el deudor paga más o menos impuestos?).

En no mucho rato, nos aprueban el párrafo aunque lo desaconsejan y exigen añadir que la solicitud se cursa por los cedentes “bajo su responsabilidad”.

Volvemos a imprimir y cuando ya vamos a firmar, se enciende otra luz de alarma: ¿No decimos nada sobre el carácter de vivienda habitual, ni sobre si son o no pareja de hecho constituida con arreglo a la ley autonómica?”. ¿Pero si esto lo ponemos siempre que procede? ¿Le han metido un tijeretazo al borrador de la escritura? Debemos decir que la vivienda ha sido habitual de la Sra. hasta hace unos días y que lo fue del matrimonio hasta el divorcio y añadir que no son pareja de hecho, ni entre ellos, ni con terceros. Cierto es que si no es vivienda habitual, la mención a las parejas de hecho no sería necesaria, pero, para evitar cualquier duda en la calificación registral y facilitar la obtención de las exenciones, pensamos que es mejor expresarlo así.

Se redacta la cláusula, se pregunta a los representantes de la entidad si tienen facultad para tomar la decisión, vuelven a decir que no y volvemos a recurrir a los SSJJ que en este caso tardan mucho más tiempo en contestar (el otorgamiento y autorización con sus interrupciones duraron unas 3 horas).

En ese tiempo nos preguntan desde SSJJ si están separados de hecho o divorciados. A ellos, a su vez, se lo estaba preguntando el registrador competente con el que estaban hablando en esos momentos. Se les repite ¡que están DIVORCIADOS, NO SEPARADOS¡.

Por fin nos llega la contestación. Se acepta que siempre que estén separados judicialmente (¡que están DIVORCIADOS¡) y salvo mejor criterio (criterio que NO debía ser el del notario) se ponga que no son pareja de hecho, ni entre si, ni con terceras personas, pero ninguna mención o aclaración de lo relativo a vivienda habitual. Insisten, además, en que mejor no poner la solicitud de exenciones.

A punto de empezar a soltar sapos y culebras y al habla con SSJJ, explicamos a alguien que hablaba desde el lejano Madrid y seguramente desde un despacho mucho mejor, que debe decirse si es vivienda habitual o no, que si es que no, no hay más que decir, y que si es que si, que hay que decir lo de las parejas de hecho, y en este caso que sería conveniente hacer constar que fue vivienda habitual del Sr. y que lo ha sido de la Sra. hasta hace unos días. Ellos indican que el registrador competente ha dicho que basta decir lo de las parejas de hecho y que no hace falta decir nada sobre la habitualidad de la vivienda. Así que decimos que no estamos de acuerdo y que a estos Sres. les facilitaría mucho las cosas contar la pura y simple verdad, ¡que estábamos hablando de 35.000 Euros¡. Dicen que ellos son también parte en el negocio y que no quieren que se diga eso. Y así termina la conversación, con una profunda sensación de impotencia en todos los presentes.

Conclusiones: lo que importa en la dación en pago

La respuesta a la cuestión jurídica no importa mucho en realidad, lo que importa son los pobres cedentes y esos 35.000 Euros.

¿Que oscuras razones se ocultan para que el Banco se niegue radicalmente a decir que era vivienda habitual del matrimonio y que lo era de la Señora hasta que se ha tenido ir para dársela en pago de su deuda? ¿No quieren ampliar las estadísticas de dación en pago de vivienda habitual? ¿Les influye contable o fiscalmente?

Por cierto, el pobre Sr. al salir dijo….”entonces ¿que?, ¿a seguir pagando?”.

 

Fuente: http://www.notariofranciscorosales.com/historia-de-una-dacion-en-pago/

Dejar un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.