El Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de Marzo, de Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, conocido como “CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS”, se ha visto modificado en dos ocasiones.

– por la Ley 1/2013 de 14 de Mayo
– por Real Decreto-Ley de 1/2015 de 27 de Febrero.

 

RESUMEN  DE APLICACIÓN DEL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

Entrada en vigor

11 de marzo de 2012
15 de mayo de 2013 (modificación)
28 febrero 2015 (modificación)
18 marzo 2017 (modificación moratoria lanzamientos)

A quiénes se aplica

1. A los deudores y a los avalistas situados en el umbral de exclusión con contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.

2. Son de aplicación general las medidas contenidas en los artículos 12 (procedimiento de ejecución extrajudicial) y 13 (preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos).

Umbral de exclusión.

Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores y avalistas de un crédito garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos TODAS las circunstancias siguientes:
1. Ha de ser la única vivienda, propiedad del deudor.

2. Préstamo/crédito concedido para su adquisición. (En caso de reestructuración, no es determinante que el préstamo haya sido para la compra.)

3. El conjunto de ingresos de la unidad familiar no puede superar 3 veces el IPREM naula de catorce pagas (en ciertos casos de discapacidad, enfermedad o dependencia, 4 veces el IPREM)

4. Que en los últimos cuatro años se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas o familiares.

5. Cuota hipotecaria superior al 50 por 100 de los ingresos netos de la unidad familiar (en ciertos casos de discapacidad, enfermedad o dependencia, el 40%)

6. Los miembros de la unidad familiar han de carecer de bienes patrimoniales para hacer frente a la deuda

Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda independientemente de su edad

 

Modo de acreditación de los requisitos.

Presentación de los siguientes documentos:

a) Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los cuatro últimos ejercicios tributarios.

b) Últimas tres nóminas percibidas.

c) Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

c) Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

d) En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

e) Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

f) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

g) Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

c) Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

f) Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

g) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

 

Preguntas y/o Aclaraciones

Las entidades no suelen dar esta información. Si tienes dudas sobre este tema, visita nuestra sede y te orientaremos sobre qué tienes que hacer.

 

Avalistas e hipotecantes no deudores.

Los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión.

Moderación de los intereses moratorios.

A partir del momento en el que el deudor acredite que se encuentra situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo. Esta medida se aplica, aunque la entidad financiera no haya firmado el Código de Buenas Prácticas.
En los procedimientos de ejecución iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule la cantidad.

ANEXO
B) Fases.

El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: Reestructuración de la deuda.

a. Podrán solicitarla a la entidad y obtenerla los deudores en el ámbito de exclusión, para alcanzar la viabilidad de la deuda. Pueden hacerlo, incluso iniciado el procedimiento de ejecución, hasta el anuncio de la subasta.

b. La entidad deberá presentar un plan en el plazo de un mes, que deberá incluir:

– una carencia en la amortización de capital de cinco años

– la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años desde la concesión del préstamo

– la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante la carencia

_ Inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés
previstas en el contrato de préstamo hipotecario en el caso de existir.

c. Potestativamente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

d. La amortización anticipada solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no tendrá costes por compensación.

2. Medidas complementarias

– Si, pese a la refinanciación, resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

– Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota mensual superior al 50 por 100 de sus ingresos.

– Podrán solicitar la quita los deudores antes y durante el procedimiento de ejecución, aunque se haya anunciado la subasta y también aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

– La entidad realizará el cálculo entre tres métodos que se especifican, siendo uno de ellos el de reducir la deuda un 25%.

3. Medidas sustitutivas

1. Si ninguna de las dos fases anteriores resulta viable, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda, quedando obligada la entidad a aceptarla.

2.Solo podrán acogerse a esta medida de la dación en pago las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para
vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de 250.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.

3. El plazo es de doce meses desde la solicitud de la reestructuración

4. Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda

5. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por 100.

6. La dación en pago no será aplicable cuando ya se haya anunciado la subasta o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

7. Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

 

 

Puede acceder a cada una de estas leyes siguiendo estos enlaces:

Real Decreto-Ley 1/2015 de 27 febrero (2ª modificación)
Ley 1/2013 de 14 de mayo (1ª modificación)
Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo
Real Decreto-Ley 5/2017 de 17 de marzo