Titulización hipotecaria.
» » Titulización hipotecaria.

Titulización hipotecaria.

Titulización hipotecaria: qué es.

En palabras del propio Banco de España “la titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales. De esta manera, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.

De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.”

En síntesis, un préstamo titulizado implica que la Entidad ya no es dueña de la deuda. Sin embargo el banco seguirá presentándose ante nosotros como el verdadero acreedor.

La titulización es la forma que tiene el banco de eliminar riesgo de sus balances y aumentar su liquidez. Y para que entendamos la envergadura del problema, titulización es casi el término sinónimo en Europa de las llamadas hipotecas subprime (hipotecas basura) en EEUU.

 

La gran mayoría están titulizadas.

La gran mayoría de las hipotecas están titulizadas.(Se han vendido en bolsa a inversores o bonistas). Por lo tanto, todos deberíamos solicitar la información sobre nuestra hipoteca.

El fondo de titulización es un ente sin personalidad jurídica, por lo tanto no pueden denunciar, debería de ser el bonista/interventor personalmente quien pusiera la denuncia. Cuando el banco cede un préstamo a un Fondo de Titulización Hipotecaria (FTA), cede lo inscrito en el registro de la propiedad. Cuando hemos entrado en ejecución hipotecaria, se subasta el bien inmueble para saldar la deuda, sorprende que el banco se pueda adjudicar la garantía vinculada al préstamo fallido cuando solo es el gestor de cobro.
Todo esto no nos exime de nuestra deuda, la deuda la seguimos teniendo. Pero el banco no nos la puede reclamar. Esto sirve para empezar un nuevo proceso en todo caso si el bonista/interventor decide reclamar o el banco vuelve a comprar la hipoteca.
NO tenemos derecho a ser informados de si nuestra deuda hipotecaria se vendió. La ley permite a los bancos vender su deuda sin comunicarlo ni inscribir la cesión-venta en el Registro de la Propiedad donde continua figurando la entidad financiera cedente como propietaria de los derechos. Las entidades financieras solo tienen obligación de comunicar y entregar la documentación de la titulización de su crédito hipotecario a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La CNMV remite a la Sociedad Gestora (SG) del Fondo de Titulización para que facilite la información que se requiere

La sociedad Gestora.

Las Sociedades Gestoras deberán publicar en su web:
a) la escritura de constitución
b) el folleto de emisión
c) el informe anual y los informes trimestrales.
Todo esto sirve tanto si la ejecución, subasta o adjudicación esta aun por iniciarse o con sentencia firme. Todos los avalistas quedan libres del aval porque ha habido una novación del contrato.
El Banco de España reconoce que los bancos no son acreedores de hipotecas titulizadas. En el Registro de la Propiedad consta que el inmueble tiene una hipoteca a nombre de la entidad financiera pero no consta que esta ya no es propietaria de la deuda porque la ha vendido a un tercero.
Ocultar al juez en la ejecución que el crédito ya no le pertenece supone una estafa procesal. Poner en conocimiento del juzgado los hechos conllevaría la suspensión del procedimiento de ejecución por existir prejudicialidad penal.
La documentación que acredita que su hipoteca fue titulizada son 2:
a) Folleto de emisión del Fondo de titulización Hipotecaria (FTA)
b) Escritura de constitución del fondo de Titulización Hipotecaria y el anexo.

Titulizacion hipotecaria
Donde y como solicitar estos documentos:
1. A la entidad financiera
Los documentos (a y b) se pueden pedir a nuestro banco u oficina financiera documentalmente con copia. No es seguro que nos contesten, o puede ser que documentalmente no esté titulizada (han mentido si es que si, guardar esta respuesta escrita para el juez por mala fe y engaño del acreedor si descubrimos que si esta titulizada). Se puede usar burofax. En el escrito poner un plazo máximo de 30 días.
Pasado este tiempo hay que reclamar al banco de España aportando toda la documentación de la solicitud y este tendrá que obligar o sancionar a la Entidad.
2. A la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización
Aquí se puede conseguir el documento a (Folleto de emisión del Fondo de Titulización Hipotecaria). Problema: Hay que saber qué Sociedad Gestora tiene nuestra hipoteca.

En cuanto la SG haya contestado hay que obtener el documento b (obtención de la escritura de la Constitución del Fondo de Titulización Hipotecaria).
En La escritura de constitución figura el listado de las hipotecas que contiene la Emisión, una por una. Contiene un anexo con los préstamos hipotecarios que puede tener miles de préstamos, donde hay que buscar uno por uno. Encontrar nuestra hipoteca numerada con nuestro NIF, localidad, código postal y dirección junto a otros asentamientos.

Hay varias opciones:
1) Para tener una copia debe pedir la escritura de constitución a la CNMV una vez conocemos en que fondo se encuentra nuestra hipoteca. El documento b (la escritura de constitución del Fondo) se pide a una dirección de correo en la CNMV: informacion@cnmv.es, deberá poner sus datos en el mail y pedir el archivo en formato PDF con la escritura de constitución del Fondo de Titulización. La obtención del documento tiene un coste dependiendo del soporte en que sea entregado y gastos de envío si los hubiere.

2) Ir personalmente a la CNMV en caso de Madrid y Barcelona (CNMV Paseo de Gracia 19, 4ª Planta 08007 BCN inversores@cnmv.es). Siempre puede dirigirse al notario que las registró pues es un documento público y por lo tanto con acceso a las personas interesadas.

3) Buscar en la Web del CNMV (no da muy buenos resultados)

4) Denuncia contra clausulas abusivas que utiliza la titulización del crédito hipotecario para denunciar que el banco no tiene legitimidad para cobrarlos.

5) Preguntárselo al banco en diligencias previas directamente en el juzgado. Se solicita una diligencia preliminar de comprobación de la legitimación activa. Se hace comparecer al banco para manifestar bajo juramento si la hipoteca está localizada.

Cuando no hemos conseguido localizar la documentación (es una alternativa para oponerse en el juzgado):
1. Acreditar que el demandado ha hecho todo lo posible solicitando al banco y a la SG que se le informe si su préstamo ha sido titulizado. Hay que tener el máximo de documentos de la solicitud.
2. Con esta premisa en la demanda de nulidad de la ejecución hipotecaria se pide al juez que requiera al banco el Libro Especial Contable y el Registro Especial Contable que la legislación exige de obligada llevanza por las entidades financieras donde se refleje la totalidad de préstamos y créditos que han sido transformados en titulización.
3. A partir de este hecho, la demanda de nulidad se sustenta en la demostración posterior de la titulización y consiguiente falta de legitimación activa y/o subsidiariamente, por incumplimiento de requisitos procesales y/o por omisión de pronunciamientos. (Presentar demanda de oposición ejecución hipotecaria sin documentación de folleto y escritura de constitución (abogado)

 

 

COMO SABER JUDICIALMENTE SI ESTÁ TITULIZADA

Fachada JuzgadosLa titulización es una práctica habitual en el sistema financiero, implica cambiar de acreedor, y por tanto, para renegociar un contrato de préstamo o instar la posible nulidad de una ejecución hipotecaria debemos saber si el banco es efectivamente dueño de la deuda. Para saberlo, daremos los siguientes pasos:

  1. La CNMV ha publicado en una circular de octubre de 2015 que, para saber si un préstamo ha sido titulizado, debemos acudir a la entidad financiera y consultar esta información.
  2. A la pregunta que formularemos al empleado/a de la entidad “¿puede ud. decirme si mi hipoteca ha sido cedida a un fondo de titulización?” seguirán tres probables respuestas:
    1. “¿A usted qué le importa?”
    2. “No tenemos esa información, escriba a este correo electrónico y ya le contestaremos”.
    3. “No, de ninguna manera. Si lo quiere por escrito, escriba a este correo electrónico y ya le contestaremos”
    4. Si nos ofrecen la información a la primera de cambio (¡hurra!), vamos al punto 6 de este tutorial.
  3. Lo más probable es que no obtengamos la información en el momento, por lo que solicitaremos una hoja de reclamaciones donde haremos constar que “HE SOLICITADO INFORMACIÓN POR ESCRITO A LOS EFECTOS DE COMPROBAR SI MI HIPOTECA HA SIDO TITULIZADA Y NO HE OBTENIDO RESPUESTA“. Esta será la manera de preconstituir la prueba que, en una posible fase judicial, acreditará que hemos intentado hacer lo que la CNMV nos dijo, sin éxito.
  4. Nuestro objetivo realmente no es solo saber si está titulizada, sino también instar el cese de una posible reclamación por parte del banco. El siguiente paso por tanto será solicitar al Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se encuentre la sucursal que concedió el préstamo la práctica de una “Diligencia Preliminar al Acto de Conciliación”, por el procedimiento de urgencia, y donde pedimos al banco la documentación de nuestra hipoteca obrante en el Registro Especial Contable y en el Libro Especial Contable obligatorios. ¿Por qué un acto de conciliación?, porque lo que en primera instancia se busca es llegar a un acuerdo supervisado judicialmente.
    • Nota: al ser una diligencia preliminar por el procedimiento de urgencia, no hace falta la firma de abogado ni procurador, pero debemos justificar dicha urgencia. La urgencia en este caso es la premura que implica tener que dejar de pagar por estado de necesidad; si podemos aportar documentación respaldatoria (fin de contrato, extracto de ingresos, etc.), siempre será mejor.
    • También debemos hablar de la caución: en nuestro caso, al haber acreditado que hemos intentado obtener esta información extrajudicialmente, y al ser un trámite que el banco puede realizar por medios electrónicos sin que le suponga gastos, ofrecemos una caución simbólica (algo parecido a una fianza) de 20 euros, ya que entendemos que esto no le va a suponer al banco ningún perjuicio. No obstante debemos saber que el juez puede estipular una caución mayor.
  5. Una vez presentado el escrito en los juzgados, junto con la documentación reseñada, tendremos que esperar comunicación para aportar la caución, así como la práctica de la diligencia o la oposición del banco.
    • Si el banco se opone a que se practique la diligencia, se celebrará una vista donde cada uno expondrá los puntos de vista, y el juez resolverá si procede o no admitirla.
    • Si no se opone, se practicará y veremos la información solicitada.
  6. Como esta diligencia la hemos pedido para determinar si el banco tiene la condición de acreedor de nuestro préstamo hipotecario, y si la respuesta a la diligencia es que efectivamente nuestra hipoteca está titulizada, tendremos acreditado el Fondo al que se vendió y, mediante su folleto de emisión, las cláusulas que permitirían saber si la Entidad sigue siendo nuestra acreedora.

Tras este trámite, y si la hipoteca está efectivamente cedida, haremos un escrito al juzgado expresando la imposibilidad de conciliar con el Fondo de Titulización Hipotecaria, al carecer éste de personalidad jurídica.Más adelante publicaremos otro tutorial sobre qué hacer con la Sociedad Gestora de estos fondos de cara a cancelar definitivamente la deuda.
En caso de que la respuesta sea negativa y formalmente no está titulizada, no desesperes. No sería la primera vez que un banco ofrece información abiertamente falsa, aunque sí nos obligará a seguir buscando por otros medios.

 

LOS SUPUESTOS

a) He dejado o estoy por dejar de pagar.

En este caso, lo que haremos será solicitar la diligencia preliminar, previa al Acto de Conciliación, tal y como lo hemos descrito. De acuerdo al formulario que os adjuntamos abajo, no hará falta la firma de abogado ni procurador.
b) El banco ya me ha demandado y estoy en plazo de oponerme a la demanda.

En este caso deberíamos solicitar que el juez practique la diligencia de comprobación de la legitimación activa del banco en el propio escrito de oposición. Esto deberá llevar la firma de abogado y procurador. Eso sí, debemos demostrar que el banco no nos ha facilitado los datos del Fondo de Titulización, adjuntando la reclamación realizada.

c)Ha pasado el plazo de oposición, o el procedimiento ejecutivo está muy avanzado (tramitación, subasta, adjudicación al propio banco).

Entonces tendrá que ser nuestra defensa letrada la que, en atención a la indefensión provocada por la Entidad al no darnos información relevante sobre la titularidad del préstamo, solicite al Juzgado que sea él quien requiera al banco tal información.
Si ya se ha practicado el lanzamiento y queda deuda pendiente, podemos acudir de nuevo a la Diligencia Preliminar al Acto de Conciliación.

 

Descargas:


“kit TITULIZACIONES de la PAH”

En este Kit de Titulizaciones de la PAH hemos incorporado los modelos de escritos para su distribución y uso, con posibilidad de modificarlos y adaptarlos a cada caso concreto según las circunstancias.